Chambre des Huissiers de Justice de Paris

L’article 10-1 de la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation créé par la loi n°2006-685 du 13 juin 2006 relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d’un immeuble a instauré, à l’instar de ce qui existait déjà en cas de division initiale ou de subdivision de tout ou partie d’un immeuble par lots, un droit de préemption pour le locataire ou occupant de bonne foi. 

En effet, depuis la loi du 13 juin 2006, préalablement à la conclusion de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel de plus de dix logements au profit d’un acquéreur ne s’engageant pas à proroger les contrats de bail à usage d’habitation en cours à la date de la conclusion de la vente le bailleur doit effectuer une notification par lettre recommandée avec demande d’avis de réception à chacun des locataires ou occupants de bonne foi. 

Cette notification doit comporter l’indication du prix et des conditions de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, de l’immeuble ainsi que l’indication du prix et des conditions de la vente pour le local qu’il occupe.

Ceci est prévu dans le cas où l’acquéreur ne s’engage pas à permettre à chaque locataire ou occupant de bonne foi de disposer du logement qu’il occupe pour une durée de six ans.

Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire ou occupant de bonne foi et le texte précise qu’elle est de plein droit opposable au conjoint du locataire ou occupant de bonne foi si son existence n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur.

L’offre de vente est alors valable pendant une durée de quatre mois à compter de sa réception. 

Comme le rappelait un député dans une question publiée le 6 avril 2010 au JO de l’Assemblée Nationale, des interprétations divergentes se sont fait part quant à l’application de cette disposition pour de petits immeubles composés uniquement de chambres meublées. 

Les dispositions de l’article 10-1 de la Loi du 31 juillet 1975 sont-elles ou non applicables en cette matière, dont on sait qu’elle diverge de celle régie par loi du 6 juillet 1989 ? 

Il était alors demandé au Ministre du Logement et de l’Urbanisme si ces dispositions s’appliquent pour un immeuble uniquement composé de chambres meublées et s’il y a lieu de notifier à tout occupant de l’immeuble la vente envisagée. 

Par une réponse publiée le 27 juillet 2010, le Ministère du Logement et de l’Urbanisme indique que, sous réserve de l’interprétation des juges des tribunaux de l’ordre judiciaire, le droit de préemption prend naissance lorsque certaines conditions sont réunies, notamment lorsqu’il s’agit de la vente d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel.

Dès lors, que le local soit loué meublé ou non, les locataires ou occupants de bonne foi de chambres meublées affectées à leur habitation bénéficient de ce droit de préemption, obligeant ainsi le bailleur à adresser à chaque locataire ou occupant de bonne foi la notification.