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Un bail dérogatoire tacitement reconduit est soumis au statut des baux commerciaux (Civ 3ème 23 mars 2011 n°10-12.254)

Bien qu’elles n’innovent pas particulièrement certaines décisions de justice retiennent l’attention parce qu’elles sont topiques d’une matière. L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la cour de cassation le 23 mars 2011 (n°10-12.254) s’inscrit dans cette logique.

En l’espèce, un bailleur avait conclu par acte sous seing privé en date du 30 décembre 1999 à effet du 1ier janvier 2000, un bail dérogatoire en application des dispositions de l’article L 145-5 du code de commerce portant sur un local à usage commercial. Maintenue dans les lieux à l’expiration de la période contractuelle d’un an soit le 31 décembre 2001 (rappelons pour mémoire qu’un bail dérogatoire doit, au sens de l’article L145-5 alinéa 1, être conclu pour une durée inférieure ou égale à deux ans), la société locataire a ensuite donné congé le 24 mars 2005 pour le 30 avril 2005 des locaux loués par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en respectant un préavis d’un mois.

Il est fréquent en effet que les parties à un bail dérogatoire tacitement reconduit entendent donner congé dans les formes prévues au contrat, formes souvent moins contraignantes que les règles d’ordre public prévues par le statut des baux commerciaux. L’intérêt du bail dérogatoire réside dans la grande souplesse qu’il confère aux parties. ( durée limitée, formalisme réduit). Il est donc tentant pour les parties de donner congé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception plutôt que par acte extra judiciaire.

La cour de cassation rappelle que dès lors que « le preneur est resté dans les lieux dans lequel elle exploite un fonds de commerce et est immatriculé au registre du commerce et des sociétés », le statut des baux commerciaux doit trouver à s’appliquer. Ainsi, le congé doit être donné par acte extrajudiciaire.

Cette solution rigoureuse trouve à s’appliquer même si, comme en l’espèce, le bail initial prévoit une clause de tacite reconduction sous la forme du bail dérogatoire pour une nouvelle durée d’un an. En effet, dès que les conditions cumulatives évoquées précédemment sont réunies, les stipulations contractuelles sont écartées au profit des dispositions d’ordre public du statut.

Cette décision rappelle qu’en matière de congé, la prudence doit guider les parties au contrat de bail. Aussi, il ne faut pas hésiter à consulter un professionnel afin de limiter les risques de contentieux dont les conséquences financières peuvent largement obérer les trésoreries.

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VG

Fonds de commerce, Conseils et Rédactions des actes, Rapports locatifs

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2012-09-24T14:35:24+00:00